Vad räknas som dolt felDolt fel är fel som fanns i en fastighet eller bostadsrätt vid kptillfälle

Ett dolt fel är ett fel som fanns redan när du köpte huset och som du inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning innan köpet. Du ska heller inte ha behövt räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick och konstruktion. För att något ska räknas som ett dolt fel måste de här fyra kriterierna uppfyllas. Det är ovanligt att få ersättning för dolda fel eftersom köparens undersökningsplikt väger tungt. Men det är inte omöjligt.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Begreppet "dolda fel" är mytomspunnet. Säljare får stora skälvan vid tanken på att man i hela 10 år efter husförsäljningen kan bli kontaktad av köparen med krav på stora summor pengar.

Dolda fel i hus – vad kan du göra?

Köparen blir också nervös vid tanken på att något är ruttet i huset som inte kunde upptäckas vid överlåtelsen. Om något ska klassas som ett dolt fel måste köparen först bevisa att felet fanns redan vid köpet, men inte kunde upptäckas ens vid en noggrann besiktning. Felet ska också vara något som köparen inte kunde förvänta sig med hänsyn till husets skick, ålder och pris. Dessa avgränsningar gör att dolda fel är ovanligare än många tror.

Det mesta anses nämligen kunna upptäckas om köparen uppfyller sin undersökningsplikt. Då räknas det inte som ett dolt fel. Vanliga dolda fel är felaktig konstruktion av huset, felaktiga elinstallationer, felinstallerat avlopp eller att det saknas en fuktspärr bakom kaklet i badrummet. Men det finns begränsningar. Om kaklet i badrummet sattes upp av säljaren efter att nya regler för våtutrymmen trätt i kraft och det ändå saknas fuktspärr klassas det som ett dolt fel.

Är badrummet byggt eller renoverat innan dagens regler för våtrum räknas det dock inte som dolt fel. Inte heller om det fanns tecken på utsidan av väggarna eller golvet som tydde på ett problem. Mögel räknas därför inte som ett dolt fel. Vid tecken på mögel, till exempel lukt eller fuktfläckar, är det köparens ansvar att göra en utökad undersökning. Efter att ha fått tillstånd av säljaren kan man undersöka det närmare genom att borra i väggen eller riva upp golvmattor.

Läs också: Vad innebär köparens undersökningsplikt? Om säljaren påstår saker om husets skick, till exempel att badrummet är korrekt renoverat, hamnar dock ansvaret på säljaren. Om det visar sig att det inte stämde kan det klassas som ett dolt fel på grund av säljarens felaktiga information. Om köparen upptäcker fel i fastigheten efter köpet ska denne ta kontakt med säljaren och skriftligt reklamera felet.

Utgångspunkten är att säljaren ska ersätta köparen ekonomiskt för det dolda felet. Om det är ett allvarligt fel som köparen tar upp med säljaren inom 1 år från köpet kan det även vara grund för att köpekontraktet ska ogiltigförklaras och köpet gå tillbaka. Eftersom reglerna är strikta är det vanligt att säljaren bestrider att det handlar om ett dolt fel. Om parterna därefter inte kan nå en överenskommelse kan köparen gå vidare med fallet till domstol.

Om säljaren har en så kallad dolda fel-försäkring kommer försäkringsbolaget att förhandla med köparen om felet. Vid misstanke om ett dolt fel kan det vara klokt att ta in en besiktningsman som får undersöka fallet.

Svårt att få rätt om dolda fel

Läs mer om besiktning här. Det är också klokt att kontakta den mäklare som varit inblandad. De har grundläggande information om vad som gäller och känner till hur köpekontraktet är skrivet. De har en roll som medlare i affären, även efter avslutat köp — och ska vara opartiska. En köpare bör vara uppmärksam på att det förekommer att säljaren försöker bli av med hotet om dolda fel genom att införa klausuler i köpekontraktet.

Det kan handla om att köparen avsäger sig rätten att påpeka dolda fel. En sådan här friskrivningsklausul gäller endast om säljaren inte kände till felet. Om köparen kan visa att säljaren gjorde det ogiltigförklaras klausulen.

Ansvar och ersättning för dolda fel.

I denna artikel ska vi gå igenom de faktorer som påverkar om ett fel räknas som dolt eller inte.

Dolda fel är fel i en bostad som köparen inte kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning.

Ett dolt fel är ett fel som fanns redan när du köpte huset och som du inte kunde upptäcka vid en noggrann besiktning innan köpet.

Friskrivningsklausuler bör normalt även innebära att köpesumman sätts ned. Läs mer: Friskrivningsklausul: Trygghet för säljaren men ökad risk för köparen. Det finns skillnad mellan dolda fel i fastigheter och i bostadsrätter. En grundläggande skillnad är att köpet av en bostadsrätt regleras av köplagen, istället för jordabalken. Det betyder att dolda fel juridiskt sett inte är samma sak gällande bostadsrätter.

Viktigt att veta är att köparen bara kan reklamera dolda fel i en bostadsrätt upp till 2 år efter tillträdet, jämfört med 10 år för fastigheter. En annan skillnad är att felet möjligen kan vara bostadsrättsföreningens ansvar.